Спрос на торговые и офисные помещения стабилизируется.
Хотя трафик торговых объектов сохраняет отрыв от значений прошлого года, интерес арендаторов к помещениям восстанавливается. Наибольшую активность как в сегменте стрит-ритейла, так и в торговых центрах проявляют российские фэшн-операторы, занимающие нишу закрывшихся международных брендов. Текущий спрос на офисную недвижимость внушает консультантам оптимизм. Ожидания роста вакантности сохраняются, но драматичным его назвать будет нельзя.
Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах Москвы на 33-й неделе года (15–21 августа) отставал от аналогичного показателя прошлого года на 12%, докризисного 2021 года — на 21%. В Санкт-Петербурге аналогичный разрыв составил 12% и 16% соответственно. Такие данные приводит Focus Technologies. Согласно данным аналитиков, сезонного всплеска посещаемости пока не произошло: отставание от показателей первой половины августа (в Москве минус 11% к уровню 2021 года, в Санкт-Петербурге — минус 9%) немного усилилось на фоне более высокой базы — в прошлом году в конце лета в торгцентрах была снята основная масса действовавших в июне-июле пандемийных ограничений.
Одновременно на рынок торговой недвижимости продолжает влиять неопределенность, связанная с уходом международных брендов.
Согласно подсчетам регионального директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, в общей сложности о планах прекратить работу в России заявили 16 иностранных ритейлеров, но не все из них уже освободили помещения.
Средний уровень вакантности в торгцентрах Москвы по итогам первого полугодия составил 13,4%, Санкт-Петербурга — 5,3%. Госпожа Хакбердиева прогнозирует рост этих показателей на один-два процентных пункта к концу года за счет увеличения доли пустующих площадей в крупных объектах — освобождать их продолжат магазины международных брендов и кинотеатры. По мере роста вакантности арендные ставки в крупных объектах могут снизиться на 5–10%, но не за счет ликвидных площадей, прогнозирует эксперт.
Замещение магазинов
Евгения Хакбердиева обращает внимание на растущую активность российских дизайнеров и ритейлеров одежды по подбору помещений, например, All we need, 12 Storeez, Anna Pekun, Nice One начали активно рассматривать площадки за выездом других игроков. Хотя в силу специфики бизнеса полностью поглотить пустующие площади эти игроки не смогут, предупреждает эксперт. В сегменте стрит-ритейла, по словам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, также активно происходит замена российскими брендами зарубежных, хотя последние составляли и сравнительно небольшую группу арендаторов. «Российский фэшн показывает невероятную активность, такого не было за все время нашего нахождения на рынке»,— говорит она. Этот процесс эксперт связывает именно с уходом западных брендов.
Одновременно на рынок Москвы, по словам госпожи Буренко, активно выходят региональные производители, развивается стрит-фуд. А вот банковская розница практически сошла на нет, замечает эксперт.
Спрос на помещения стрит-ритейла госпожа Буренко называет активным как со стороны арендаторов, так и покупателей-инвесторов. Схожей позиции придерживается руководитель направления стрит-ритейл компании «Магазин магазинов» Марина Маркова, говоря об активности заведений общепита и одежных ритейлеров. «Московский стрит меняется, и, возможно, уже через год на улицах столицы мы увидим совсем другую картину»,— рассуждает она.
В Санкт-Петербурге спрос на торговые помещения в нынешнем году, по предварительным оценкам директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, будет на 20% ниже показателей прошлого года. Активность заведений общепита, одной из ключевых категорий арендаторов, сократилась на 25%, доля таких арендаторов в общей структуре спроса снизилась на 10%. Спрос со стороны дрогери-сетей, магазинов товаров для спорта и отдыха, детей сократился более чем на 70%. Госпожа Волобуева также говорит о замедлении темпов развития FMCG-операторов, в то время как активность алкомаркетов, напротив, выросла на 30%. Положительная динамика также наблюдается в сегменте бьюти- и фитнес-индустрии, добавляет эксперт.
Возвращение в офис
На рынке офисной недвижимости Москвы ситуация тоже не выглядит драматичной: руководитель департамента офисной недвижимости Core.xp Ирина Хорошилова ждет, что в третьем квартале совокупный объем поглощения может составить 300–350 тыс. кв. м, превысив показатель за аналогичный период прошлого года. «Динамика рынка уже заметно лучше сложного периода весны, в частности начала второго квартала»,— говорит она. Общую вакантность на конец августа в сегменте офисов класса А эксперт оценивает в 10%, В — в 8%, к концу года показатели могут увеличиться до 12–13%. Доля пустующих площадей прирастает за счет компаний, которые завершают анонсированный ранее выход из договоров или сдают площади в субаренду, объясняет госпожа Хорошилова. Частично этот процесс, по ее словам, продолжится и в 2023 году.
В Санкт-Петербурге сделки по аренде офисов, по словам директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, идут достаточно активно, но спрос, по всей видимости, окажется ниже прошлогоднего. Основной спрос формируют госструктуры и IT-компании. Сейчас доля пустующих площадей, по словам госпожи Горячевой, растет в спекулятивных проектах, на 1,5–2 п. п. в месяц, но в целом в сегменте есть скрытая вакансия, которую рынок увидит в четвертом квартале. На этом фоне эксперт рассчитывает, что вакантность к концу года увеличится с 6,3% до 8,3–9,3%. Это значение не будет драматичным, в кризис мы вошли с ограниченным доступным предложением, замечает она.