С начала лета ипотека с господдержкой стала все чаще комбинироваться с так называемой субсидией от застройщика. Это позволяет банкам выдавать кредиты по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%). По результатам опроса пяти крупнейших ипотечных банков, в июне почти 2/3 всей ипотеки на первичном рынке (в качестве такового ЦБ рассматривает сегмент строящегося жилья под залог прав по ДДУ, а не уже построенные объекты) выдавалось именно в рамках таких “комбинированных” программ. В итоге средневзвешенная ставка на рынке первичной ипотеки снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 года.
Экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки от застройщика достигаются за счет завышения стоимости квартиры (на 20-30% выше, чем если бы клиент покупал ее за наличные) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства. Комиссия застройщика может быть выше, если он даст реальную субсидию от себя, но большая часть комиссии оплачивается самим покупателем.
“Иными словами, основная нагрузка все равно ложится на клиента, просто не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру, которая отражается в увеличении размера кредита”, – указывает ЦБ.
Во-вторых, банк зарабатывает на том, что полученная от застройщика комиссия в размере 20-30% от стоимости квартиры может быть реинвестирована – например, направлена на выдачу новых кредитов. В-третьих, банк получает субсидию от государства (3 п.п. по программе “Льготной ипотеки” и 4 п.п. по программе “Семейной ипотеки” при текущем уровне ставок).
В итоге совокупная доходность данного продукта для банка может быть сопоставима с классической ипотекой при равном ожидаемом сроке погашения. Однако эта итоговая доходность определяется непрозрачным образом, не учитывается при расчете полной стоимости кредита (ПСК) и подвержена колебаниям во времени (при изменении рыночных ставок и условий субсидирования государством). По расчетам ЦБ, для обеспечения доходности на уровне 10% в рамках “льготной ипотеки от застройщика” по 25-летнему кредиту при контрактной ставке 0,01% и ставке реинвестирования на уровне 7,5% единовременная комиссия должна составить оценочно не менее 30% от суммы кредита.
В реальности банки могут недооценивать размер комиссии от застройщика, предполагая погашение досрочно. Конкуренция среди банков приводит к демпингу требуемого от застройщика уровня комиссии. Для заемщика льготная ипотека от застройщика становится выгодной, если он не спешит погашать ее досрочно, а рыночные цены на недвижимость растут. Если заемщиком принято решение о погашении кредита в первые три года, его расходы будут значительно выше расходов по льготной ипотеке, так как сумма кредита завышена в результате наценки на стоимость квартиры. Банк в такой ситуации получит дополнительную выгоду от признания в доходах комиссии от застройщика. Получается, что погашать такую ипотеку досрочно крайне нерационально, что, скорее всего, приведет к тому, что средний срок погашения по ней будет ближе к контрактному (25-30 лет). Это, в свою очередь, увеличивает риски для других участников данной схемы.
В начале октября 2022 года Сбербанк повысил ставки по базовым ипотечным программам на 0,5 п.п., сейчас минимальная ставка составляет 10,4%, следует из данных на сайте банка.
При попытке оформить ипотеку через одноименную кнопку пользователь переходит на страницу, где банк предлагает оформить ипотеку на квартиру в новостройке по ставке 10,4%. То же самое касается вторичного жилья. Однако на вкладке со всеми предложениями по ипотеке для новостроек, как и для вторичного жилья, в качестве минимальной указана старая ставка в 9,9%.
В самом банке повышение ставок по ипотеке объяснили изменением рыночных условий.
«На ставки по ипотеке влияет ряд факторов помимо ключевой ставки Банка России. Так, в течение почти месяца наблюдался рост доходности облигаций федерального займа, как долгосрочных, так и краткосрочных, что повлияло на повышение ставок по ипотечным кредитам у ряда банков. <…> Рыночные условия не позволяют сохранить их на прежнем уровне», — сказали журналистам в пресс-службе банка (цитата по ТАСС).
Ставки по программам с господдержкой при этом остались неизменными. Так, ипотеку с господдержкой можно оформить под 6,7% семейную — под 5,7%, а ипотеку для ИТ-специалистов — под 4,7%. Кредит для военнослужащих (так называемую «военную ипотеку») можно взять под 9,8%, дальневосточную ипотеку — под 1,7%, а ипотеку без первого взноса — под 10,7%.
Процент по ранее одобренным ипотечным кредитам также сохраняется на период действия одобрения, уточнили в банке.
Ставки по кредитам на жилье с начала октября начали повышать и другие российские банки. Об этом в среду, 12 октября, сообщила деловая газета «Коммерсантъ». По данным издания, у некоторых кредитно-финансовых организаций ставки по собственным ипотечным программам превысили 11% годовых. Банки объясняют свое решение общим удорожанием привлечения средств, а также обещают «следить за ситуацией».
В качестве существенного фактора, повлиявшего на решение кредитных организаций, называется риск невозврата заемных средств клиентом в условиях частичной мобилизации. Опрошенные деловым изданием эксперты заявили, что предпосылок для прекращения роста ставок по ипотеке они не видят.
Ранее стало известно, что к сентябрю 2022 года граждане России оформили на 42% меньше ипотечных займов, чем годом ранее. Начальник аналитического управления банка «БКФ» Максим Осадчий, комментируя данные ЦБ РФ, отметил, что соотечественники стали меньше обращаться за жилищными кредитами в марте из-за высоких ставок. Напомним, что 28 февраля Банк России для стабилизации ситуации на финансовом рынке поднял ключевую ставку до 20% и почти месяц она держалась на этом уровне.
Ранее «МК» писал, что три события сентября сделали жилищное кредитование в России еще менее доступным, чем раньше. Речь шла о частичной мобилизации, о позиции главы Банка России Эльвиры Набиуллиной относительно субсидированных застройщиками ставок и о решении повысить с 1 декабря коэффициент риска для ипотеки с первоначальным взносом менее 10%. Как отметила директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний Kaskad Family Анастасия Бычкова, «закручивание гаек» банками уже сказывается на спросе, особенно на сегменте жилья комфорт- и бизнес-класса. Заметно снижение спроса на проекты, где стоимость объектов начинается от 15 млн рублей, и оформить ипотеку по условиям госпрограмм невозможно. При этом эксперт указала, что хотя приобрести недвижимость, не имея вообще первоначального взноса сейчас стало очень сложно, на рынке продолжают действовать программы с господдержкой, например льготная ипотека, ипотека для семей с детьми, IT-ипотека (доступное жилищное кредитование для специалистов из информационно-технологических компаний).
|
| «В последние недели банки начали повышать ставки по ипотеке. На днях это сделали крупнейшие банки – лидеры по объемам кредитования, – указал Сергей Миронов. – Финансисты не скрывают, что это связано с частичной мобилизацией и принятием абсолютно правильной нормы о кредитных каникулах для участников СВО. Льготы для наших защитников банки стремятся компенсировать за счет остальных заемщиков. Это несправедливо и совершенно неприемлемо.
Я публично призывал Центробанк пресечь повышение ставок, но регулятор игнорирует эту проблему, – говорит Сергей Миронов. – Раз так, нужно законодательное решение, и наша фракция его подготовит. Необходимо исключить подорожание ипотеки в период СВО, а «потолком» для нее сделать ключевую ставку ЦБ. Кроме того, для семей с детьми ставка по ипотеке должна быть вдвое ниже ключевой. Ипотека, особенно в текущих условиях, – это не средство обогащения банков, это инструмент решения социально значимой жилищной проблемы. И здесь надо ограничивать маржу банков, которые и так, даже в любые кризисные периоды, получают сверхприбыли».
По материалам СМИ |